(ŞUFA )ÖNALIM HAKKI 

Önalım hakkı Eski dilde Şufa hakkı  paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.  Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.

4721 Sayılı Medeni Kanunumuzun “ Taşınmaz Mülkiyetinin Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği ve Kısıtlamaları “ Devir Hakkının kısıtlamaları bölümünde 732 maddesinde Yasal Önalım hakkı olarak düzenlenmiştir.

Önalım  hakkı niçin yasaya konulmuştur.“Vaz’ı kanun abesle iştigal etmez   Şufa hakkının amacı “Paylı mülkiyetten arzu edilmeyen kişilerin paydaşlar arasına katılımını engellemek, paydaşların önalım hakkını kullanarak paylı mülkiyetin ferdi mülkiyete dönüşmesini sağlamak, ucuz fiyata satılan bir hisseyi diğer paydaşların aynı şartlarla almasını sağlamaktır.”

YASAL DÜZENLEME

Şufa hakkı

4721 Sayılı Menedin Kanun 732-737 maddelerinde  “Taşınmaz Devir Hakkının kısıtlamaları “ düzenlenmiştir

II. Devir hakkının kısıtlamaları

 1. Yasal önalım hakkı

a. Önalım hakkı sahibi

 MADDE 732.- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler

b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre

 MADDE 733.- Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

c. Kullanılması

MADDE 734.- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

2. Sözleşmeden doğan önalım hakkı

MADDE 735.- Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.

Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

 

3. Alım ve geri alım hakları

MADDE 736.- Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhde belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir.

Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

 

a. Önalım hakkı sahibi

Madde 732 – Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

Zira önalım hakkının mülkiyetin kanuni sınırlamalarından olması nedeni ile herkesçe bilinmesi gerekmektedir. Bu sebeple, kanundan doğan önalım hakkının tapu siciline şerh verilmesi gerekli değildir.

 

ÖNALIM HAKKI ÇEŞİTLERİ

1-Yasadan Kaynaklanan Şufa Hakkı

Paylı ( Müşterek ) Mülkiyette bir paydaşın

Anayasa Mahkemesi Kararlarında da belirtildiği üzere “Önalım  hakkı  Yasadan kaynaklanan ,  Bozucu yenilik doğurucu bir ayni haktır.  Kanundan kaynaklandığı için bilindiği varsayıldığından Tapu Siciline tescili gerekmez. Sözleşmeden doğan Önalım hakkının Üçüncü kişilere karşı hüküm ifade edebilmesi için Tapu Siciline işlenmesi gerekir, Ancak Yasadan kaynaklanan önalım hakkı kanunda yazdığı için tesciline gerek yoktur.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.

2-SÖZLEŞMEDEN KAYNAKLANAN ÖNALIM HAKKI

M4721 Sayılı Medeni Yasa

2. Sözleşmeden doğan önalım hakkı

 

Madde 735 – Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.

 

Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

 

Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN SÖZLEŞMEDEN KAYNAKLANAN ŞUFA HAKKI İLE İLGİLİ  MADDELERİ

 Taşınmaz Satışı ve Satış İlişkisi Doğuran Haklar

A. Şekil

 MADDE 237- Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.

 Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

 Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

 B. Satış ilişkisi doğuran haklar

I-  Süresi ve şerhi

 MADDE 238- Önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir.

II- Devredilmesi ve miras yoluyla geçmesi

 MADDE 239- Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer.

 

Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

 

III. Önalım hakkı

 

1. İleri sürülmesi

 

MADDE 240- Önalım hakkı, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâllerinde kullanılabilir.

 

Taşınmazın, mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi hâllerinde önalım hakkı kullanılamaz.

 2. Koşulları ve hükümleri

 MADDE 241- Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır.

 Önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez.

 Önalım hakkını kuran sözleşmede aksi öngörülmemişse, önalım hakkı sahibi taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satışa ilişkin koşullarla kazanır.

 Ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemlerde de yukarıdaki hükümler uygulanır.

 

3. Kullanılması ve hükümleri

 

MADDE 242- Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır.

 

 

Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir haktır. Sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade eder.  Türk Borçlar Kanunu’nun 237 maddesi hükmü gereği yazılı şekilde yapılmış bu önalım sözleşmesi geçerli olup, tarafları bağlar; Uygulamada adi yazılı kira akitlerine konulur.Sadece akit tarafları bağlar. bu hak, tapunun beyanlar hanesine tescil edildiğinden, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesinde düzenlenen ve tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemiş ise taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

 

KULLANILMA ŞEKLİ

Eski Yasada yazılı olarak karşı tarafa önalım iradesini bildirmek için yetiyor iken 4732 Sayılı Yeni Yasada 734 maddede Alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağı belirtilmiştir.

Önalım davası 6100 Sayılı HMK Genel Yetki kuralları gereğince Taşınmazın bulunduğu Yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.

KULLANILMA SÜRESİ

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süredir. Satış hak sahibi hissedara Noterden bildirilmedi ise satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

 

 

ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI YERLER

Gerçek Satışlarda paydaş hissesinin bir kısmını yahut tamamını üçüncü bir kişiye sattığında kullanılır.

Cebri arttırmada, İcra İhalelerinde, hissedarlar arası satışlarda kullanılmaz. Yani Tarafların iradesinin gerçek satış olmadığı Mirastan mal kaçırma ve sair, ailevi sebeplerden ötürü tapuda satış şeklinde yapılan devir ve temliklerde önalım hakkı kullanılmaz.Trampada kullanılmaz. Kat İrtifakında, fiilen taksim edilmiş taşınmazlarda MK m2 dürüstlük kurallarına aykırı olduğundan kullanılmaz.

İçtihatları Birleştirme BGK 1956/12 E, 1957/2 Kararında belirtildiği üzere

“Müşterek mülkün hissedarı, hissesini kan ve kocaya evlada veyahut akrabaya temlik etmesi halinde şeklen satış akti bulunsa hile hakikatte satıştan gayri miras hukukuna müteferri maksatların veya hibe gibi mülahazaların hakim olduğu ahvalde Medeni Kanunun hakiki satışlarda kabul eylediği şufa hakkının cereyan etmez”

Keza  Tarafı olduğumuz  bir davada  Yargıtay 6. H.D. 2012/16446Esas, 2013/1183 K. Sayılı Bozma ilamında “iki ortaklı Limitd şirketin  Tasfiyesi amacıyla  şirket adına kayıtlı taşınmazın  şirket ortağına satışını da Şufa hakkına konu gerçek satış olarak nitelendirmemiştir.

ÖNALIMHAKKI HANGİ YASA HÜKÜMLERİNDE TANIMLANMIŞTIR

TMK m.732 de belirlendiği gibi müşterek kanun gereği var mülkiyette var, sözleşme ile kararlaştırılabilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Birde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanununu 8/i maddesi ile getirilen “Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir.” hükmü 15 yıl yürürlükte kalıp 28.10.2020 tarih 7255 sayılı kanunla kaldırılmıştır. Arazilerin küçülmemesi amacıyla iyi amaçla çıkarılan bu yasa, tarımsal arazilerde beyan edilen satış değerlerinde asgari bir rakam aranmadığı için, değeri yüksek araziler resmi olarak düşük fiyatla el değiştirdiğinden ve bu durum kötü niyetli önalım hakkı sahiplerince kötüye kullanıldığından bu sebepten kaldırılmış olduğunu düşünmekteyiz.

ÖNALIM HAKKI HANGİ BEDEL ÜZERİNDEN KULLANILIR?

Geldik Kıyametin koptuğu yere! MK m 734/2

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Neymiş Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Bu kadar basit anlatıma tabi ise de Bütün kavga ve tartışmalar neden?

Bilindiği üzere tapu alım satım harcı   Alım-satıma konu olan gayrimenkullerde tapu harcı,492 sayılı harçlar kanununa göre emlak vergisi değerinden az olmamak üzere ‘beyan edilen’ devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanmaktadır. Tapu harcının hesaplanması bakımından bir ‘alt sınır’ özelliği taşıyan ’emlak vergisi değeri’; Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre belirlenen ve emlak vergisine esas alınan asgari vergi değerini ifade etmektedir. Gayrimenkul alım satımında esas olan gerçek değerin bildirilmesidir. Tapu harcı, gayrimenkulün satıldığı yıl için geçerli olan vergi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen alım satım bedeli üzerinden hesaplanmaktadır.

Yasanın aradığı tapu alım satımında emlak beyan değerinden az olmamasıdır. Tapu alım satımlarında halen yürürlükte olan harç değeri %2 alıcıdan % 2 satıcıdan toplam %4 olduğundan, bu azımsanamayacak harç değeri sebebiyle daha az harç ödemek için Taşınmazın gerçek değeri değil bazen çok düşük olman emlak beyan değeri üzerinden harç ödenmektedir. Çünkü her nam adar 5000. TL’nin üzerindeki akçalı  işlemlerin banka aracılığı ile yapılması zorunlu ise de GAYRİMENKUL ALIM SATIMI bunun istisnasıdır. Tapu da düzenlenen resmi senette “ şu kadar TL bedelle aldım satım “ dendiği için alım satım bedelini bankadan geçirmek yasal zorunluluk olmadığı için alım satım yapan insanlar daha az harç ödemek için TAŞINMAZIN ALIM SATIM DEĞERİNİ DÜŞÜK TUTMAKTADIRLAR. Bir nevi yasalar da buna teşvik etmekte Yahut İzin vermektedir. SONRA NE Mİ OLMAKTADIR? SATIŞA KONU OLAN TAŞINMAZ HİSSELİ İSE DİĞER HİSSEDARLAR HİSSELERİ ORANINDA ÖN ALIM HAKKINA SAHİP OLUP BU HAKLARINI KULLANMAK İSTERLER İSE BURADA PROBLEMLER ORTAYA ÇIKMAKTADIR.

YARGITAY ilgili 14. HUKUK DAİRESİ E. 2016/17204 VE tekrarlanan kararlarında belirttiği üzere “Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı, üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı, önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dâhil her türlü delille kanıtlayabilir.”

 

           Önalım davasının davalısı 100 TL lik taşınmazı alım satım harcını az ödemek için alım satım bedelini   10 TL  beyan edip  satış bu düşük rakam üzerinden yapıldı  ise Yargıtay “ Kimse kendi muvazaasına dayanarak hak iddia edemez” şeklindeki genel hukuk kuralına dayanarak bu savunmaları dinlememekte, ispatına izin vermemektedir. Yani 10 TL ye alım satımı yapılan taşınmaz keşfen 100 TL dahi olduğu saptanmış olsa buna dahi itibar etmemekte, alım satım da bildirilen değer üzerinden önalım hakkının kullanılmasını öngörmektedir. Yargıtay 14. HD si 07.03.2019 tarihli kararında 2019/29-079 K. Sayılı kararında “ Taraflar arasında alım satım bedelinin 58.000 TL olmasına bu bedel havale edilmesine rağmen, tarafların alım satım değerini emlak beyan değerini esas alarak 9240 Tl olarak bildirdikleri, ANCAK DAVA AÇILMADAN ÖNCE VERGİ DAİRESİNE BAŞVURUP ALIM SATIM BEDELİNİ 58.000 tl YE ARTTIRDIKLARI İÇİN ŞUFA RAKAMINININ DA 58,000 TL OLMASI GEREKTİĞİ SEBEBİYLE YEREL MAHKEME KARARINI BOZDUĞU BİR İSTİSNA BULUNMAKTADIR. ANCAK DAVA AÇILMADAN ÖNCE BEDELİN DÜZELTİLMESİ UYGULAMADA PEK RASTLANMAMAKTADIR, İSTİSNALAR KAİDEYİ BOZMAZ.

 

önalım davasının davacısı eğer bedel önalım hakkının kullanılmasını engellemek için yüksek gösterilmiş ise Bu bedelin çok daha düşük olduğunu kendine karşı muvazaa yapıldığını iddia ederek her türlü delille kanıtlayabilir. Gerçi İçtihatlardan anladığımız  ve Uygulamada gördüğümüz kadarıyla Yargıtay bu ispatı katı aramakta ve  tarafların gösterdiği rakamı önalım kullanılmasına esas rakam olarak belirlemektedir. Çünkü Uygulamada müşterek malikler taşınmaz hissesini öncelikle alma hakkına sahip oldukları için, satmak isteyenden daha düşük rakama almak için uğraşmaktadırlar.

 

Bu tür şufa hakkı kullanımında mağduriyetleri önlemek için Gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından belirlenen fiyattan alım satım yapılmasına ilişkin kanun teklifi UYGULAMADA ALIM SATIM HARÇLARININ ÇOK ARTACAĞI, TAŞINMAZ ALIM SATIMINA ENGEL OLACAĞI SEBEBİYLE KABUL GÖRMEMİŞTİR.

             Kıssadan Hisse ” TAŞINMAZ ALIM SATIMLARINI MAĞURİYET YAŞANMAMASI İÇİN GERÇEK DEĞERİ ÜZERİNDEN YAPMAK, HATTA ŞUFALI HİSSE SATIŞLARINDAN ŞUFA DAVASININ DAVALISI OLARAK HARÇ VE MAHKEME MASRAFI ÖDENECEĞİ DE DÜŞÜNÜLEREK DEĞER BERİRLEMEK GEREKİR, Ve En Önemlisi  Taşınmaz alım satım işlemlerinde Uzman bir Hukukçunun yardımından faydalanmak gerekir. Kanaatindeyiz. Saygılarımla 09.02.2021

                                                                          SINANMIŞ HUKUK BÜROSU

                                                                                  Av. Cem SINANMIŞ

 

Bilgi Paylaştıkça Çoğalır.